Cláusula Penal (multa contratual) nos contratos de locação

São muitas as características do contrato de locação, considerando, dentre elas, a comutatividade e onerosidade. Ou seja, as prestações decorridas das cláusulas pactuadas são de prévio conhecimento das partes, antes da assinatura do contrato, bem como, há reciprocidade de direitos e obrigações. Uma destas cláusulas inseridas no contrato de locação é a chamada "cláusula penal" ou, para muitos, "multa contratual".

O Código Civil em seus artigos 409 a 416 e o artigo 4º, parágrafo único da lei do inquilinato (lei nº. 8.245/1991) tratam acerca desta referida multa. Frisa-se que o Código Civil somente será aplicado às relações de locação em caráter residual, conforme dispõe o artigo 79 da lei do inquilinato. Note os artigos:

Art. 409. A cláusula penal estipulada conjuntamente com a obrigação, ou em ato posterior, pode referir-se à inexecução completa da obrigação, à de alguma cláusula especial ou simplesmente à mora.

Art. 410. Quando se estipular a cláusula penal para o caso de total inadimplemento da obrigação, esta converter-se-á em alternativa a benefício do credor.

Art. 411. Quando se estipular a cláusula penal para o caso de mora, ou em segurança especial de outra cláusula determinada, terá o credor o arbítrio de exigir a satisfação da pena cominada, juntamente com o desempenho da obrigação principal.

Art. 412. O valor da cominação imposta na cláusula penal não pode exceder o da obrigação principal.

Art. 413. A penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.

Art. 414. Sendo indivisível a obrigação, todos os devedores, caindo em falta um deles, incorrerão na pena; mas esta só se poderá demandar integralmente do culpado, respondendo cada um dos outros somente pela sua quota.

Parágrafo único. Aos não culpados fica reservada a ação regressiva contra aquele que deu causa à aplicação da pena.

Art. 415. Quando a obrigação for divisível, só incorre na pena o devedor ou o herdeiro do devedor que a infringir, e proporcionalmente à sua parte na obrigação.

Art. 416. Para exigir a pena convencional, não é necessário que o credor alegue prejuízo.

Parágrafo único. Ainda que o prejuízo exceda ao previsto na cláusula penal, não pode o credor exigir indenização suplementar se assim não foi convencionado. Se o tiver sido, a pena vale como mínimo da indenização, competindo ao credor provar o prejuízo excedente.

Neste sentido, o artigo 4º, da lei do inquilinato, no que se refere à multa, prefixada, antecipadamente, perdas e danos diante do descumprimento das obrigações contratuais, objetivando indenizar a parte prejudicada.

Art. 4o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. (Redação dada pela Lei nº 12.744, de 2012)

Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei. (Incluído pela Lei nº 12.744, de 2012)

§ 2o Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação. (Incluído pela Lei nº 12.744, de 2012).

Esclarece-se, também, que a multa referida tem caráter de "multa compensatória", isto é, há indenização prévia por perdas e danos no caso de descumprimento parcial ou total da obrigação, no entanto, muitas vezes, a cláusula penal vem disposta no contrato como multa moratória (para os casos de atraso no pagamento dos aluguéis).

Indenização

Desta forma, como existe uma previsão que visa indenizar as perdas e danos em caso de rescisão, não haveria o que se falar em indenização suplementar, salvo estipulação contratual neste sentido.

Este é o entendimento do artigo 416 do Código Civil, pois "ainda que o prejuízo exceda ao previsto na cláusula penal, não pode o credor exigir indenização suplementar se assim não foi convencionado". Frisa-se, ainda, que se estiver convencionado a faculdade de pleitear a indenização suplementar, "compete ao credor provar o prejuízo excedente".

Por fim...

Assim sendo, segundo o preceito, a legislação prevê que a multa compensatória contratual deve ser aplicada para os casos de inadimplência contratual, como a multa rescisória. Por exemplo, se previamente previsto no contrato e tendo a parte prejudicada sofrido danos excedentes, pode esta pleitear a indenização suplementar, lembrando que em hipótese alguma será admitido o bis in idem, razão pela qual o credor terá de provar que sofreu danos excedentes.