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16 de Dezembro de 2018

Já se perguntou até quando deve pagar o seu aluguel? Ou até quando você poderá cobrar o aluguel?

Aluguel, até quando?

Raphael Faria, Advogado
Publicado por Raphael Faria
há 3 meses

A locação de imóveis é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a conceder à outra o uso e o gozo de uma coisa não fungível, temporariamente e mediante uma remuneração. Segundo o artigo 565 do Código Civil, é contrato pelo qual “uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e o gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição”. Trata-se de um contrato que sempre desfrutou de admirável prestígio no cotidiano, e até mesmo no direito privado, figurando hoje logo em seguida ao contrato de compra e venda, no grau de utilização e importância no mundo negocial.

As partes denominam-se locador, senhorio ou arrendador; e locatário, inquilino ou arrendatário. O vocábulo arrendatário é sinônimo de locação, podendo ambos ser usados indistintamente. Entre nós, todavia o primeiro é utilizado, preferentemente, para designar as locações imobiliárias rurais. A coisa não precisa ser necessariamente de propriedade do locador, uma vez que a locação não acarreta transferência do domínio, malgrado em geral as duas posições, de propriedade e senhorio coincidam. A retribuição pelo uso e gozo da coisa chama-se aluguel ou renda.

O contrato é bilateral ou sinalagmático porque envolve prestações recíprocas. Gera obrigações para ambas as partes e, em consequência, admite a aplicação da exceptio non adimplenti contractus prevista no artigo 476 do Código Civil.

Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.

É oneroso, uma vez que a obrigação de uma das partes como equivalente a prestação que a outra lhe faz. Assim, ambas obtém proveito, sendo patente o propósito especulativo. Com efeito, a onerosidade é da essência do contrato de locação. Se o uso da coisa for concedido gratuitamente, o contrato se desfigura, transformando-se em comodato. Por essa razão, deve ser sempre convencionada uma contraprestação.

É consensual, tendo em vista que se aperfeiçoa com o acordo de vontades de ambas as partes, gerando um direito de crédito ou pessoal. Considera-se perfeito e acabado quando as partes acordam, constituindo-se, destarte, solo consensu. Não há o caráter personalíssimo, nem para o locador nem para o locatário, uma vez que poderá admitir a cessão, ou seja, a sublocação, não se extinguindo pela morte de qualquer um deles. Também, não se trata de contrato real, pois o locador se obriga a entregar a coisa (imóvel) não exigindo a tradição da coisa para seu aperfeiçoamento.

É também, comutativo, visto que não envolve risco: as prestações recíprocas são certas e não aleatórias. Desde o início as mútuas vantagens são conhecidas e não permanecem na dependência de uma álea.

É ainda, não solene, porque a forma é livre, ou seja, não é essencial, somente sendo exigida em casos muito especiais. Pode, assim, ser celebrado por escrito ou verbalmente. No entanto, se convencionar uma garantia, como a fiança, por exemplo, o contrato é obrigatoriamente escrito. Em caso de alienação, o locatário só estará protegido se o contrato, celebrado por escrito, contiver cláusula de sua vigência no caso de alienação e tiver sido registrado no Registro de Títulos e Documentos, para os bens móveis, e no Registro de Imóveis, para os imóveis (art. 576, § 1º do Código Civil).

É por fim, de trato sucessivo ou de execução continuada porque se prolonga pelo tempo. As prestações são periódicas e, assim, não se extingue com o pagamento. Este tem apenas o efeito de solver o débito relativo a cada periódico.

Assim sendo, o preço é essencial à locação é o preço, fator que distingue do comodato, como dito acima. É a remuneração que o locatário paga pelo uso da coisa, ou seja, a contraprestação a que se obriga. Seus caracteres jurídicos são alguns daquelas que os romanos consideravam integrantes deste elemento na compra e venda. Assim é que deve ser sério.

Deve ser certo, porque constitui uma contraprestação correlata á obrigação de uso, e é remuneração deste. Assim sendo, as locações sujeitas ao regime especial de inquilinato, a vinculação do aluguel a um índice será válida se não contrariar o critério legal de correção da moeda (art. 17, parágrafo único da Lei n. 8.245/91).

O preço é devido ao locador, por todo o tempo que a coisa estiver à disposição do locatário, independentemente da circunstância de usá-la efetivamente[1].

Cumpre destacar que uma das principais obrigações do Locatário é o pagamento pontual dos alugueres, no prazo e preço ajustado. A pontualidade é caráter fundamental. Esgotado o prazo, está de peno direito constituído o Locatário em mora, e sujeito a sanções, que está em beneficio do credor.

Por conseguinte, o artigo 569, I do Código Civil e art. 23, II, da Lei n. 8.245/91, no qual estatui que o locatário deve servir da coisa, para o uso convencionados ou presumidos, em atenção à natureza dela e as circunstancias, bem como trata-la com o mesmo zelo com que cuida das suas próprias.

O Locatário tem a obrigação de restituir a coisa, finda a locação no estado em que tiver sido recebido, nos termos do artigo 569, IV da Lei 8.245/91 em seu artigo 23, III. Tal princípio desdobra-se em dois outros fatores o dever de restituir e o dever de conservação.

Cabe o locatário tratar com desvelo a coisa locada, conserva-la na pendencia do contrato, efetuar nela as despesas locativas, reparando os estragos e deteriorações , ainda que resultantes do desgaste natural e respondendo pelas degradações oriundas de danos causados por ele próprio, ou por pessoas de sua família seus empregados, hóspedes ou sublocatários, segundo o artigo 23, V da Lei n. 8.245/91.

Destaca-se que o estado do bem locado presume-se bom[2], salvo se ao recebe-lo, o Locatário exigir do senhorio relação dos defeitos e das imperfeições.

Ao Locatário é obrigado ao pagamento do aluguel e seus acessórios durante o tempo que o imóvel se manteve a disposição dos mesmos. Também ao pagamento de multa e penalidade contratuais, os juros de mora, as custas e honorários advocatícios já previamente estipulado em 10% (dez por cento), sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa (redação dada ao inciso II do artigo 62 pela Lei n. 12.112/09- Lei 8.245/91).

A ausência de qualquer das verbas aqui previstas ou sua atualização discrepantes, podem levar ao magistrado a permitir que seja efetuado o acréscimo, baseado no cálculo fornecido pelo locador e abrindo-se-à nova chance ao Locatário e ao seu fiador de completarem o depósito em até 10 (dez) dias (inciso III do artigo 62 da Lei 8.245/91).

Assim sendo, o termo sendo atingido, tem o credor o direito de ver efetivada a prestação e não pode o devedor esquivar-se do pagamento. Não se permite que o juiz prorrogue a data de vencimento. Ao devedor é obrigado ao pagamento no termo, seja este decorrente de Lei ou da convenção.

Constituindo o devedor em mora, e ela positivada, duas são as ordens de seus efeitos: a responsabilidade pelas perdas e danos e a perpetuação da obrigação. Assim sendo, responde o devedor pelos prejuízos a que der causa o retardamento da execução (artigo 395 do Código Civil).

Art. 395. Responde o devedor pelos prejuízos a que sua mora der causa, mais juros, atualização dos valores monetários segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.

Art. 397. O inadimplemento da obrigação, positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor.

Assim sendo, o devedor fica obrigado a indenizar o credor pelo dano que o atraso lhe causar, seja mediante o pagamento dos juros moratórios legais ou convencionais, seja mediante o pagamento dos juros moratórios legais e/ou convencionais, seja ressarcindo o que o retardo tiver gerado. A indenização moratória não é substitutiva da prestação devida, vale dizer que pode ser reclamada juntamente com ela, se ainda for proveitosa ao credor.

Espero ter respondido a pergunta do título, caso tenham dúvidas por favor deixem no comentário abaixo, ou, se deseje algum tema, por favor deixe nos comentários.


[1] ENNECCERUS KIPP Y WOLFF, Tratado, Derecho de obrigaciones, vol. II, § 127; M.I, Carvalho de Mendonça, Contrato, vol. II, n. 179.

[2] CERRUTI AICARDI, Contratos Civilis, n. 224.



3 Comentários

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Quando e até quando deve pagar ou cobrar o aluguel?.
Excelente texto, embora vislumbrei que poderia ser discorrido alguns artigos da Lei de Locação (lei 8245/91) em especial o Art 3º que assevera sobre prazo, o Art 4º que fala sobre a devolução, de reaver o imóvel, e o Art 5º sobre o término da locação e a ação de reaver o imóvel, mas, pelo amplo assunto que a matéria aduz, nos trousse uma noção sobre procedimentos nas relações locatícias.
Grande abraço. continuar lendo

Belo texto porém quero só informar que o referido art 23 contém o texto em que o locatário nao deve responder por deteriorações decorrentes do seu uso normal. Descreve também que deve responder pela reparação do dano verificados no imóvel provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos. Porém não há menção que deve responder por deteriorações por desgastes natural. Este último inclusive contém julgados sobre a questão. Entendo que se a deterioração ou dano foi decorrente do uso quem responde é o locatário porém se for desgaste natural ou vício que existia antes da locação imóvel; sendo notificado o locador; será a responsabilidade do mesmo.
Abraços. continuar lendo

Não gostei do artigo. continuar lendo