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25 de Fevereiro de 2020

Descomplicando o Contrato de Corretagem e Comissão em geral

Raphael Faria, Advogado
Publicado por Raphael Faria
há 3 meses

O contrato de corretagem é aquele pelo qual uma pessoa, não vinculada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se, mediante remuneração, a intermediar negócios para a segunda, conforme as instruções recebidas, fornecendo a esta todas as informações necessárias para que possam ser celebrados exitosamente. É o que se depreende do artigo 722 do Código Civil.

Já pelo contrato de comissão, uma pessoa (comissário) adquire ou vende bens em seu próprio nome, mas por conta de outrem (comitente). Na comissão há uma notória intermediação aliada à prestação de serviços, distinguindo-se, entretanto, de um e de outro contrato em que o comissário procede em seu próprio nome, e por isto mesmo as pessoas com quem contrata não têm ação contra a comitente, nem este contra elas, salvo se um ou outros houver cessão de direitos, nos termos do artigo 694 do Código Civil. A comissão distingue-se, ainda da corretagem em que o comissário age nomine suo, ao passo que o corretor passa obrigatoriamente o contrato ao principal interessado, limitando-se a aproximar as partes.

Pois bem, se o proprietário de um bem aceita diretamente a aceitação de uma oferta de outrem, sem intermediação, não está obrigado a pagar comissão a quem quer que lhe apresente como agenciador espontâneo, ou acompanhado o candidato, ainda que com este se faça o negócio, porque a comissão é devida em razão do contrato, e este não existindo é indevida.

Se o negócio não for concluído, o mediador não tem direito à comissão nem pode recobrar as despesas que tenha efetuado, porque, sendo aleatório o contrato, o corretor toma para si os riscos de nada vir a receber, a não ser que consiga existo na sua intermediação, ou, suporta o risco da produção de resultado, cuja realização definitiva depende mais de outras circunstancias do que de sua vontade, conforme se depreende da leitura da primeira parte do artigo 726 do Código Civil.

O comissário é obrigado a cobrar as obrigações no vencimento, mas presume-se autorizado a conceder dilação de prazo na conformidade do uso do lugar, a não ser que tenha recebido instruções do comitente em contrário, nos termos do artigo 699 do Código Civil. Se tiver agido em desconformidade com as instruções recebidas, ou diferentemente dos usos locais, é obrigado ao pagamento das quantias devidas, ou arcar com as consequências da dilação concedida. O mesmo ocorre se não der ciência ao comitente dos prazos a maior concedidas e seus respectivos beneficiários, conforme o artigo 700 do Código Civil.

Tem o comissário o dever de apresentar ao comitente contas de sua gestão. Ele não somente tem o dever de não causar prejuízos ao comitente, como assume a obrigação de proporcionar o lucro que razoavelmente se podia esperar do negócio, respondendo por qualquer prejuízo que possa causar, conforme o artigo 696 do Código Civil. A mora na entrega dos fundos que pertencem ao comitente obriga o comissário ao pagamento de juros, além da indenização pelas perdas e danos que possa ter causado.

Um dos deveres está listado no artigo 723 do Código Civil, sob pena de responder por perdas e danos, todos os esclarecimentos que estiver ao seu alcance, acerca da segurança do negócio, alteração de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da sua incumbência.

É importante, também, que informe o comitente sobre todos os aspectos que dizem a respeito ás negociações e que podem ter influencia na decisão de celebração ou no contrato em estudo, sob pena de responder por perdas e danos.

Por que da abordagem da comissão? Pois há uma fusão entre o contrato de corretagem e de comissão, especialmente quando envolve o contrato de administração de aluguem feito entre o proprietário de um imóvel e uma imobiliária.

A luz do artigo 725 do Código Civil, quando o contrato é aperfeiçoado mediante o acordo de vontade, faz jus à comissão, ainda que posteriormente venha as partes arrepender-se do negócio. Aqui aporta um destaque, desistência não é sinônimo de arrependimento. Pois esta, pressupõe a celebração do negócio, com retratação posterior, o que é uma situação excepcional. Já aquela, se situa ainda na fase pré-contratual, motivo pelo qual, não havendo ainda o negócio jurídico principal, não há que se falar em direito à comissão.

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