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1 de Novembro de 2020

Síndicos podem responder por surto do COVID em condomínio?

Raphael Faria, Advogado
Publicado por Raphael Faria
mês passado

O isolamento social, recomendado como forma de conter a pandemia da Covid-19 tem colocado à prova as habilidades de relacionamento, moderação e de conciliação dos síndicos.

Entrementes, com a retomada do comércio, moradores demandam uso das áreas comuns dos condomínios, como academias, piscinas, churrasqueiras, quadras, e outras. A reabertura destes espaços somente poderão acontecer se seguir um tripé de segurança, formado por medidas de distanciamento social, o uso de máscaras de proteção e higienização frequente. Para as áreas cobertas, recomenda-se mais cautela e, a reabertura somente mediante reserva por apartamento, a fim de controlar o número de usuários.

Porém, para responder a pergunta do título, vamos ver qual será a competência dos síndicos, disposto no artigo 1.348 do Código Civil:

Art. 1.348. Compete ao síndico:
I - convocar a assembléia dos condôminos;
II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;
IX - realizar o seguro da edificação.

Pois bem, o síndico representa a coletividade condominial, agindo em nome alheio nos limites da convenção e sob a fiscalização da assembleia, praticando os atos de defesa dos interesses em comum.

Conforme o artigo que ilustra, o síndico atua sob a ótica da assembleia dos condôminos. Assim, destaca-se a 14.010/2020, em seu artigo 12, menciona que a respectiva votação poderão ocorrer, em caráter emergencial, por meios virtuais, caso em que a manifestação de vontade de cada condômino será equiparada, para todos os efeitos jurídicos, à sua assinatura presencial.

As decisões da assembleia, tomadas, em cada caso, pelo quórum que a convenção fixar, obrigam todos os condôminos, mesmo os vencidos e os que não compareceram. Assim, para que haja a reabertura das áreas em comum, e para afastar a responsabilidade do síndico, este deve convocar assembleia extraordinária para discutir a referida reabertura.

Art. 1.355. Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.

Se, embora regularmente convocada, a assembleia não se reunir, qualquer condômino poderá promover procedimento judicial, cabendo ao juiz suprir a vontade condominial, proferindo decisão a respeito dos assuntos que tenham sido objeto da convocação, conforme menciona o parágrafo 2º do artigo 1.350 do Código Civil.

Agora voltando a responsabilidade do síndico em caso de surto do novo corona-vírus, após a reabertura das áreas em comum. O elemento objetivo a ser analisado é a culpa de um dever violado. Para Savatier, “culpa é a inexecução de um dever que o agente podia conhecer ou observar” (Traité de la responsabilitè civile en droit français, v. 1, nº 4). Clóvis Beviláqua, ao conceituar a culpa, põe em relevo o seu elemento objetivo: “Culpa, em sentido lato, é toda violação de um dever jurídico” (Código Civil comentado, obs. nº 1 ao art. 1.057).

Para considerar a reabertura das áreas comuns, deverá ser observado os Decretos Estaduais, Municipais em relação à adoção de medidas no regime de cooperação para o enfrentamento da emergência de saúde pública. Atentando o que a vigilância sanitária estadual e municipal dispõe sobre o tema. E caso não haja uma normativa para os condomínios, deverá usar subsidiariamente as normas para academias, restaurantes, e afins.

E conforme objetivado no início deste artigo, para que o síndico afaste sua responsabilidade em caso de surto do covid-19, deverá levar o tema de reabertura a assembleia que, reunida, e por maioria do voto, deverá deliberar sob o tema da reabertura, e se os cuidados para contenção do vírus estão sendo feita. Porém, caso o síndico não leva para assembleia tal tema, e decide de forma unilateral a reabertura das áreas comuns, responderá sim de forma pessoal para caso haja surto do novo corona-vírus, conforme dispõe os artigos 186 e seguintes do Código Civil.

Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.
Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.
Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.
Parágrafo único. Haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem.

Destaca-se que um dos deveres do condômino é adotar um comportamento que não prejudique a saúde dos demais, seja pelo olhar do direito condominial ou pelo olhar do direito de vizinhança. Assim, antes de qualquer deliberação para a reabertura das áreas comuns, deverá o condomínio analisar as regras postas pelos entes estatais, para conter a propagação do covid-19.

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